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房地產需要再一次革命性的改革
如果把上世紀90年代實施的從實物分房到貨幣分房的房地產市場化改革作為改革開放后的第一次房地產革命的話,那么,面對現(xiàn)在房價高企,有必要對房地產進行一次新的革命性的改革。
這一次改革的要義應該是房地產的去金融化,關鍵措施是把房地產的征稅環(huán)節(jié)從建造和購買階段轉移到使用階段,以物業(yè)稅統(tǒng)一置換依附在房地產上的其他稅費。
第一次房地產市場化改革把勞動者從與單位的依附關系中解放出來,實際上是和建立勞動力市場這一市場經(jīng)濟中最重要的要素市場相匹配的。
但是,現(xiàn)有的房地產行業(yè)中,政府一次性收取土地出讓金、消費者在購買環(huán)節(jié)一次性繳納土地使用稅費的方式,使得房地產投資實際上成為了一個期權產品,就是消費者不但考慮的是房產的使用和消費價值,而且考慮的是這個房產在未來幾十年時間里的價格變動。
這種模式的實際效果就是助漲助跌,比如,現(xiàn)在普遍認為中國處在城市化的中期,房地產價格的中長期趨勢應該是向上的。這種預期推動下,開發(fā)商就會認為捂地是一個好的選擇,普通投資人也會認為早買房比晚買房好,從而使得房價逐漸脫離了實際的使用價值(如典型的衡量房價高低的租售比),成為一個投機性產品。
當然,過高的房價成為民生和社會問題的根源還在于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡和貧富差距的擴大。今年的中央一號文件再次指向農村,但與以往不同,這次是希望引導資源投向中小城鎮(zhèn),一方面以中小城鎮(zhèn)的興旺發(fā)達來完成縣鄉(xiāng)區(qū)域的現(xiàn)代化,另一方面可以截留過多的人口向中心城市的轉移。
政府既怕房價漲,也怕房價跌,內在的原因還是在于現(xiàn)有的房地產發(fā)展模式賦予了房地產過高的金融屬性。所以理想的治本之策就是通過稅費改革,改現(xiàn)有的購買環(huán)節(jié)的一次性繳費為使用環(huán)節(jié)的分步繳稅,也就是實行物業(yè)稅,使得房地產回復到其民生屬性、消費屬性、制造屬性的真身,讓房地產商從金融投機轉變?yōu)榘l(fā)揮其整合資源、規(guī)劃建設的職能上。
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