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地價冰火兩重天買賣雙方陷入迷茫 地王遭遇尷尬
（制圖 吳尚楠）
3月15日，京城一日涌現(xiàn)三地王，其中，大望京村1號地被遠洋地產(chǎn)以40.8億拿下，樓面價高達27529元/平方米，成為望京歷史上單價最高地塊。拍賣結(jié)果一出，業(yè)界一片驚呼。而僅僅一天之后，保利地產(chǎn)以50.4億的總價拍得大望京村4號、5號地，折合樓面地價17949元/平方米。雖然樓面地價相差近萬元，但對區(qū)域房價的推動立竿見影，二手房價當即上漲兩成，而且業(yè)主預(yù)期上調(diào)萬元。與此同時，同為地王的東升鄉(xiāng)地塊、亦莊地塊周邊二手房價都出現(xiàn)上漲。
業(yè)內(nèi)人士認為，地價時隔一日冰火兩重天，遭遇尷尬的不僅僅是地王，而且是當下的土地拍賣制度和市場情緒。但無論怎樣，近日數(shù)塊地王正在推動京城房價進入新一輪漲價浪潮，已經(jīng)是確鑿的事實。
事件回顧
3月15日，京城集中出讓6塊土地，眾多大型房企上演搶地大戰(zhàn)。其中，大望京村1號地被遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億拿下，樓面價高達27529元/平方米，成為望京歷史上單價最高地塊。而時隔一天之后，保利旗下的北京保利營房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以50.4億的總價拍得大望京村4號、5號地，折合樓面地價17949元/平方米。
15日當天，中國兵器集團旗下的世博宏業(yè)以17.6億拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目地塊，實際樓面地價超過2.8萬元/平方米，成為京城單價地王。
同日，中信地產(chǎn)以總價52.4億元拍得了亦莊地塊，刷新了北京總價新“地王”紀錄。
浮出三大尷尬
尷尬一 仨地王全是央企造
遠洋拿下望京地王，中信拿下亦莊地王，中國兵器拿下東升鄉(xiāng)地塊地王，都是赫赫有名的央企，就連時隔一天后的大望京村4、5號地也是同為央企的保利拿下的。
一時間，市場對央企拿地的議論如潮。
隨即，國資委就發(fā)布了78家央企要退出房地產(chǎn)市場，只有16家央企可以從事房地產(chǎn)開發(fā)。但對非國資委管理的央企而言，卻公開表示不受此限令控制。
■業(yè)內(nèi)分析
差價存在合理性
時隔兩天，相鄰的兩塊地地價竟然出現(xiàn)近萬元的差價，這令人大跌眼鏡，連很多業(yè)內(nèi)人士也連連表示看不懂，有人直接表示若非行政干預(yù)，絕對不會出現(xiàn)如此大的差價。
但在參與了兩塊地競價的合景北京副總經(jīng)理歐堅看來，兩塊地之所以差價如此之大，還是有合理性的。
首先，1號地80%的面積是住宅，而4、5號地是住宅和商業(yè)混合用地，只有50%是住宅，而且1號地的位置的確優(yōu)于4、5號地，因此，1號地的單價高于4、5號地也是正常的。
其次，從總價上看，也就是從競價企業(yè)的資金實力看，4、5號地也很難超過1號地太多。4、5號地的面積比1號地幾乎大了一倍，如果按1號地的成交單價算，總價將超過70萬。按競買標書的約定，這筆出讓金必須在27個工作日內(nèi)繳清。能在如此短暫的時間內(nèi)湊齊這樣一筆巨款，對競拍企業(yè)的資金壓力非常大。
因此，歐堅認為，這些先天條件注定4、5號地是不可能拍出和1號地相同的價格的。至于行政干預(yù)，歐堅認為這只是輔助影響因素，“關(guān)鍵還是市場說了算，取決于企業(yè)對土地市場的預(yù)期和口袋里是否有錢的判斷”。
偶然性也會影響結(jié)果
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒也認為，現(xiàn)場拍賣時的偶然性很大，參與企業(yè)、拍賣師的現(xiàn)場掌控能力、地塊的具體指標，都可能導(dǎo)致兩塊相鄰的同類型土地拍出反差很大的價格來。同時，他表示，3月15日3塊地王的出現(xiàn)，對市場還是有影響的，“如果這兩塊地拍賣的時間對調(diào)一下，4、5號地很可能賣出更高的價格”。
歐堅表示，1號地的價格的確有些超過合理區(qū)間，可售面積的樓面地價應(yīng)該在2.4萬—2.5萬/平方米之間比較合理，相對而言4、5號地的價格比較符合預(yù)估。
他認為，如果把兩塊地交換競拍，最后的結(jié)果肯定與現(xiàn)在不同，差價肯定沒有現(xiàn)在這么大。
■專家觀點
任啟鑫 土地稀缺造成地王頻出
兩宗土地雖然同在一個區(qū)域，但保利拿下的大望京4、5號地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而其中的公建產(chǎn)品不能拆分銷售，無疑增加了銷售難度，而遠洋的1號地塊大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設(shè)低密度住宅。由于土地規(guī)劃不同導(dǎo)致了兩塊地的適建產(chǎn)品及將來可能的定位和客群有較大差異，因此出現(xiàn)了土地價格的較大反差，這兩塊地的價格差異是市場行為。
當前，地王現(xiàn)象已經(jīng)成為社會熱議的焦點。批評的矛頭直指大型央企，尤其是非房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，之所以會出現(xiàn)這種情況，一是由于央企資金充足而投資渠道狹窄，實體行業(yè)不景氣，而房地產(chǎn)行業(yè)利潤相對較高。此外，一線城市土地資源稀缺，尤其是地段較好的地塊更是受到了熱捧，所以這種現(xiàn)象的發(fā)生是必然的。
近日國資委公開表示，要求非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。因此可以預(yù)見，未來央企屢創(chuàng)地王的現(xiàn)象將會大為減少。
張 月 未來走勢仍需理性判斷
“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認為，判斷土地拍賣價值給當前房價帶來的參考，其實意義并不大。首先，各地塊未來房產(chǎn)定位各不相同，房價偏差也就較大。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，歷史上出現(xiàn)過的地王幾乎100%都會建成高于區(qū)域一般商品房品質(zhì)的房產(chǎn)。例如2005年清河毛紡廠地塊建成的橡樹灣項目，價格高出同區(qū)域幾乎40%；朝青板塊的星河灣項目，價格甚至一度達到同區(qū)域房產(chǎn)的2-3倍。各地塊未來建成房產(chǎn)的定位不同，樓面成本也就相差較大，最后各自的房價對比意義也就不大。
其次，地王較高的樓面價實際上是涵蓋了未來較長期房價上漲的成分，透支了部分對未來房價的預(yù)期，因此，區(qū)域房產(chǎn)短期內(nèi)因地王的高價格而立刻調(diào)高價格并不科學(xué)，反而容易造成需求的觀望以及轉(zhuǎn)移，造成區(qū)域房產(chǎn)的空置，甚至是價格的下行。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月提醒消費者，對于地王周邊房產(chǎn)價值應(yīng)有一個較理性的判斷，避免短期內(nèi)快速上漲的行為。
顧辰天 地價雖波動房價還將漲
熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認為，在開發(fā)商看來，地價成本雖然是建房售價的依據(jù)，卻不是重要因素，成本低，房價不一定低，但成本高，房價肯定高。保利地產(chǎn)以1.8萬價格斬獲的大望京4、5號地上市定價之時必定會參照二手房價格，屆時，其將以相對較低的成本獲得比遠洋地產(chǎn)更多的利潤。相對于成本而言，周邊房價則是更重要的定價根據(jù)。目前望京已經(jīng)成為北邊工作的小白領(lǐng)們置業(yè)的首選。月收入萬元以上稍有經(jīng)濟實力的年輕人還是愿意在望京買房。加上周邊新盤存量不多，所以二手房長期來看還是具有極大的市場潛力，加上大望京1號地的影響，顧辰天認為，望京今年房價的漲幅肯定超過全市平均漲幅。
■置業(yè)提醒 業(yè)主切莫過高估計房價
“遠洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河，一面對著望京公園，而且靠近中央別墅區(qū)。遠洋很有可能將其打造成一個五環(huán)內(nèi)的低密度住宅項目，品質(zhì)會比周邊項目高出很多，所以業(yè)主不能光看樓面地價，還要看到其他因素?！?1世紀不動產(chǎn)市場分析師孟奇建議買賣雙方都要對市場保持冷靜。
他給記者舉了一個例子，位于大屯的紫玉山莊是北京一個典型的五環(huán)內(nèi)別墅項目，目前的售價約在60000元/平方米，而周邊的二手房價約為25000元/平方米，連別墅項目的一半都不到。
孟奇認為未來望京房價的總體走勢依舊是向上的，短期內(nèi)成交量會有所下挫。但預(yù)計1至2個月區(qū)域樓市漲價的效應(yīng)將被逐漸消化，成交量也將逐漸回升。
尷尬二 時隔一日地價兩重天
相鄰的兩塊土地，僅僅時隔一日，地價就相差近萬元，不僅令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，而且令市場困頓迷茫。有業(yè)主剛飆了勁準備提價萬元，地價就跌了下來，立刻從漲價的狂喜中跌回現(xiàn)實。買方則在大悲之后，出現(xiàn)大喜，甚至有二手中介門店告訴記者，“差價太大，買賣雙方都快錯亂了”。
雖然經(jīng)過幾日消化，目前市場情緒開始趨于穩(wěn)定，但報價混亂，買賣雙方心態(tài)嚴重錯位。
尷尬三 地價雖猛房價上漲乏力
幾塊地王把京城的地價推向新的高度，令人仰之彌高，房價也跟著風(fēng)生水起，醞釀新一輪漲幅。開發(fā)商們更是普遍看好今年的行情，認為漲勢不小，但京城房價還能漲多久？在地價高企的現(xiàn)在，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)思考的問題。
據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，3月份前三周，五環(huán)內(nèi)8個項目開盤，均價已達到31680元/平方米。
在地價的推動下，房價還將進一步上漲，但有業(yè)內(nèi)人士認為，以當前普遍的市場承受能力，當房價進入3萬元后，將出現(xiàn)瓶頸期。以望京為例，即便以18日保利拿下的大望京村4、5號地的地價為標桿，望京的房價也將沖擊4萬元，也就是說尋常90平方米的兩居室，總價也接近400萬元。這不僅使普通工薪階層與商品房無緣，即便是中高收入者，購房也很艱難。
■市場反應(yīng)
買家認漲賣家惜售
“我們周邊的項目房價在一夜之間，每平方米漲了三四千元?！?1世紀不動產(chǎn)北京安信瑞德店六佰本店的小陸這兩天愁得要命，“我之前跟的一個業(yè)主，他在銀領(lǐng)國際一套110平方米的三居，原先的報價是220萬，馬上就要成交了?？傻赝跻怀鰜恚瑯I(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)把價格漲到了250萬，而且還不太肯賣?！?/p>
據(jù)熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計，3月15日大望京1號地誕生之后的不足十個小時，三成二手房業(yè)主將售價提高了五千元，有的甚至提高一萬元。而3月17日大望京4、5號地出來后，原先調(diào)整房價的房主又降低報價，但是依然比原有基礎(chǔ)有所上漲。據(jù)統(tǒng)計，目前望京周邊二手房均價為2.2萬—2.3萬，相比3月15日之前的2.1萬元上漲了千元，平均漲幅達到了4.8%，短短幾天的漲幅遠遠超出北京市二手房全月漲幅3%的水平。
在融科橄欖城，記者也從中介處了解到了同樣的情況。地王拍出后，區(qū)域內(nèi)的售價出現(xiàn)大幅上漲。目前融科橄欖城一期、二期的二手房售價已經(jīng)漲到了30000元/平方米，漲幅近20%；朝庭公寓也由原先的23000元/平方米，漲到了25000元/平方米。“多的漲了三四千，少的漲了一兩千?！蹦持薪榻?jīng)紀人告訴記者。
自從地王拍出后，業(yè)主開始惜售。記者自望京的一些門店了解到，地王拍出的一周多，客戶咨詢量猛增三成，而業(yè)主則紛紛開始捂盤，掛牌量環(huán)比前一周下降了15%，業(yè)主出房意愿明顯下降。
由于突如其來的漲價，使原本許多很有希望成交的單子都泡湯了。現(xiàn)在購房者的心理也變化了，原先是只要業(yè)主肯降個幾萬塊錢就基本能成交，現(xiàn)在只要你業(yè)主別漲得太離譜，每平方米漲個一兩千我也就認了。但業(yè)主就是不肯賣。
賣家就高不就低
盡管望京1號地和4、5號地拍出的樓面地價相差近萬元，周邊業(yè)主并不在乎土地的差價，而是就高不就低，并不在意這土地的差價。
雖然房價陡然上漲，這也使得一部分客戶的購買意愿更加強烈。他們普遍存在一個心理，趁早買房，否則越往后越買不起，而且這些人幾乎都是自住型客戶。
記者了解到，為了促成交易，目前中介方面也都在拿“保利1.7萬元樓面地價競得望京地塊”的事，給業(yè)主做思想工作，但業(yè)主們根本不聽，他們更愿意接受對他們有利的消息。在采訪中，就有業(yè)主對記者說，現(xiàn)在自己才賣兩萬四五，人家地王樓面地價就兩萬七，比自己現(xiàn)在的報價還高了，以后房價還會漲。
一位在望京新城有兩套房投資的陳先生，2008年底才投資的這兩套房已經(jīng)賺了一倍，本來已經(jīng)打算出手的，看到地王價格已經(jīng)到了接近3萬元/平方米，趕緊將報價提到2.2萬元/平方米。在3月17日拍出的望京村4、5號地出乎很多人的意料，樓面價還不到1.8萬元/平方米，陳先生表示就這價格算起來房價也要3萬元/平方米以上，“就高不就低，做過房主的都知道，現(xiàn)在的房價是你敢喊就有人敢買，我不會精神錯亂。好不容易等到的地王，這么大的利好在股市也要拉好幾個漲停。”他很是自信地說。
